I. Aperçu général des différents diagnostics
Parmi les différentes obligations dont doit faire preuve le vendeur d’un bien immobilier envers son acheteur, se trouve l’obligation générale d’information concernant les éléments déterminants de son consentement. Y figurent celles relatives à la situation sanitaire et environnementale du bien qui sont rassemblées dans un dossier de diagnostic technique (DDT).
L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 prévoit que ces diagnostics doivent obligatoirement être annexés à la promesse de vente ou à l’acte authentique les différents états ou constats, peu importe la destination du bien. Elle étend également cette protection aux locataires.
En effet, selon le code de la construction et de l’habitation, « En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents (…) en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné (…), l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » (1).
Le dossier de diagnostic technique comprend de nombreux documents énumérés à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, certains étant propres à des ventes particulières (2). Ainsi, sont diagnostiqués notamment la performance énergétique (DPE), le risque d’exposition au plomb, la présence ou non d’amiante, l’état des risques naturels et technologiques, etc.
Dans le cadre d’une location, le coût du diagnostic est toujours à la charge du bailleur. Dans le cadre de la vente d’un bien, le diagnostic est, à défaut, acquitté par le vendeur en raison de l’obligation d’information dont il doit s’acquitter. Toutefois, les parties à la vente peuvent convenir d’une prise en charge partagée de la prestation, voire être à la seule charge de l’acquéreur si nécessaire. Ils sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés ainsi qu’une assurance couvrant sa responsabilité en raison de ses interventions.
À savoir : les diagnostics de surface loi Carrez et loi Boutin ne sont pas mentionnés dans lesdits diagnostics, mais permettent de protéger un acquéreur d’un bien immobilier d’une copropriété. Le premier permet de mesurer précisément la surface privative d’un logement en copropriété ; le second s’applique uniquement aux logements principaux à usage d’habitation.
II. Le diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique, surnommé DPE, est un document qui sert principalement à estimer la consommation énergétique et climatique d’un bâtiment afin qu’il soit classé d’une étiquette allant de A à G (ceux de classe A consomment peu d’énergie alors que ceux de classe F et G sont décrits comme des « passoires thermiques »). Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans. Tous les DPE antérieurs à la réforme sont devenus obsolètes en 2025 à cause des modifications importantes des critères d’évaluation.
1. Qui est concerné ?En principe, ce diagnostic est obligatoire pour tout bien immobilier. À noter que dans certains cas précis, des catégories de biens ne sont pas concernées par l’obligation de diagnostic pour la vente ou location : ceux provisoires ou dont la surface est inférieure à 50 m2 comme les bungalow, ceux à
usage agricole, les monuments historiques classés ou lieux de culte ou encore les locations saisonnières et résidences secondaires dont l’occupation n’excède pas quatre mois par an.
2. Que contient le DPE ?
Le DPE doit contenir les informations suivantes : l’identification du bien et de sa surface, l’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée, le descriptif des équipements de chauffage, la production d’eau chaude, l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre ou encore des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, en plus de l’étiquette Énergie classant le bien. Les recommandations n’ont qu’une valeur indicative.
3. Les annonces immobilières
Des mentions obligatoires sont contenues dans les annonces depuis 2011, sous peine d’amende. L’annonce doit, à minima, contenir la lettre correspondant à l’échelle de référencement, la classe climat et indiquer la mention « logement à consommation énergétique excessive » si le logement est classé F ou G. L’annonce doit également indiquer le montant des dépenses énergétiques théoriques annuelles du logement et doit être précédée de la mention « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard » tout en précisant l’année de référence des prix.
Les logements situés en outre-mer ou les immeubles en construction ne sont pas obligés d’afficher le DPE.
4. Le DPE vierge
Le DPE vierge concerne les biens qui y sont soumis, mais dont la performance énergétique n’a pas pu être mesurée et qui ne contient aucune information sur les performances thermiques. Il peut s’agir des bâtiments inoccupés depuis plusieurs décennies ou antérieurs à 1948. Cela intervenait auparavant à cause de la méthode de calcul s’appuyant sur la moyenne des factures des trois dernières années (3). Depuis 2021, les spécialistes ont l’interdiction d’éditer des DPE vierges et depuis 2023, ils rendent le logement indécent pour la vente ou location.
5. La loi Climat de 2021 : réformes et nouveautés
Avec la loi Climat, le DPE a perdu son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable afin d’accélérer la rénovation énergétique, identifier les biens immobiliers qui consomment le plus et limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Tout d’abord, la méthode de calcul a évolué, les professionnels n’utilisent plus la méthode des factures, seulement la méthode 3CL (Calcul de Consommations Conventionnelles des Logements). Elle se base sur des formules où le chauffage, l’éclairage, les émissions de gaz sont prises en compte (4).
Ensuite, la réforme a instauré l’obligation de réaliser un DPE pour les résidences collectives. À compter du 1er janvier 2025, cette obligation s’applique aux immeubles comptant entre 50 et 200 lots, puis s’étendra, à partir du 1er janvier 2026, aux immeubles de moins de 50 lots. Elle a également rendu obligatoire des audits énergétiques (analyse dans un but de réalisation de travaux d’amélioration) pour les logements classés E à partir de 2025 puis ceux classés D en 2034.
La loi Climat a également gelé les loyers des logements passoires thermiques (classe F ou G) à partir du 24 août 2022. Cette restriction prend effet lors de la reconduction du bail ou de la remise en location du logement. Les meublés touristiques ne sont pas concernés par cette mesure.
Enfin, les propriétaires ont progressivement l’interdiction de louer les biens les plus mal classés sur le marché (logements G+ en 2023, G depuis janvier 2025, F à partir de janvier 2028 puis E en
2034). Des travaux d’amélioration sont donc à la charge du bailleur. À défaut, il ne sera plus autorisé à louer son bien.
De plus, une réduction du loyer et des dommages et intérêts à verser au locataire peuvent être imposés, notamment si les travaux tardent à être effectués. Pour le moment, aucune sanction n’est prévue par l’État ou la commune, seul le locataire a la possibilité de se retourner contre son bailleur.
Une proposition de loi n° 546 de novembre 2024 visant à assouplir l’interdiction de location et prévoyant un sursis pour les copropriétaires dont l’assemblée générale avait voté des travaux de rénovation, mais ne les avait pas encore réalisés a été rejetée par l’Assemblée nationale le 29 janvier 2025. Pour certains députés, cette interdiction ne prend pas en compte la réalité du terrain immobilier ; pour d’autres, cette demande de souplesse aurait vidé de son sens l’obligation de rénovation.
Par ailleurs, la loi Le Meur du 19 novembre 2024, dite « anti-Airbnb », qui a pour objectif de limiter le nombre de locations touristiques de courte durée, apporte des modifications relatives au DPE. À compter du 1er janvier 2034, la loi soumettra tous les meublés de tourisme au DPE sauf s’ils constituent la résidence principale. À partir de cette date, les propriétaires devront présenter un DPE compris seulement entre les classes A et D.
Sarah LEBAS – étudiante en Master 2 Droit privé général
- Voir par ex. : CA Rouen, 1ère ch. civ., 28 août 2024, n° 23/01268
- Code de la construction et de l’habitation, article L.271-4, 9°, 10° et 11°.
- Ministère de la transition écologique, Dossier de presse « le nouveau DPE », février 2021 : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/2021.02.15_ew_dp_dpe.pdf
- Arrêté 8 octobre 2021 modifiant la méthode de calcul et les modalités d’établissement du diagnostic de performance énergétique
Sources :
Fiches d’orientation, “Diagnostic de performance énergétique (DPE)”, Dalloz, janvier 2022
Notaires de France : nouveau DPE
Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) : DPE : nouveau cadre réglementaire, opposabilité et mentions obligatoires des annonces et baux immobiliers, n° 2020-24
“DPE et autres diagnostics immobiliers au 1er juillet 2021 : évolution et devenir”, Defrénois 24 juin 2021, n° 201h0, p. 21, Patrick Steinmann.