La société civile immobilière : instrument de gestion et de transmission de patrimoine

Afin de constituer, gérer ou transmettre un patrimoine, créer une société civile immobilière (SCI) peut être une solution qui permet notamment de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et de satisfaire à de nombreux objectifs patrimoniaux.

En revanche, force est de constater que la SCI est régulièrement mise en avant comme un outil juridique d’optimisation permettant de résoudre de nombreuses situations. En réalité, la SCI est intéressante uniquement si l’on connaît les différents principes fondamentaux qui la définit.

Ainsi, cette veille a pour objectif de vous présenter la notion de société civile immobilière ainsi que son régime. Vous y trouverez les différents avantages de la SCI mais également les principaux défauts qui peuvent la caractériser

I. Qu’est-ce qu’une société civile immobilière

A. La définition

Une SCI est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (chacune ayant le statut d’associé) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes (cf. article 1832 du Code civil).

La SCI est une société c’est à dire une personne morale avec une existence juridique propre.  Elle se distingue des sociétés commerciales, comme la Société par actions simplifiée (SAS) ou la Société à responsabilité limitée (SARL) par son objet civil, ce dernier excluant l’application du Code de commerce. La SCI est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil.

Il faut avoir en tête que la SCI est une société civile qui ne peut, en principe, pas avoir d’objet commercial. Un objet commercial est caractérisé lorsqu’un acte de commerce est caractérisé (on retrouve la définition d’un tel acte à l’article L. 110-1 du Code de commerce). Par exception, la SCI peut avoir un objet commercial lorsqu’elle a pour objet la location de logements meublés ou la contribution d’immeuble en vue de leur vente. 

L’objet de la SCI peut alors avoir plusieurs aspects :

  • Générer des profits en mettant en location des logements nus ou meublés, ou en construisant des biens immobiliers en vue de leur revente.

Ne pas générer des profits avec comme seul but de détenir et de gérer en commun un patrimoine immobilier afin d’écarter l’application des règles de l’indivision. 

B. La constitution d’une SCI

La SCI est obligatoirement créée par deux associés au minimum selon un contrat de société qui doit être établi par écrit, par acte sous seing privé ou par acte notarié. Il est possible de la constituer avec son conjoint ou son partenaire lié par un PACS. De plus, les associés peuvent être des personnes physiques ou morales.

Concernant le capital social de la SCI, aucun minimum n’est requis et la libération peut être totale ou partielle lors de la création de la société.

Ce capital peut être constitué d’apports en numéraire ou en nature. Ces derniers peuvent être constitués par des biens immobiliers dont les propriétaires transfèrent la propriété à la société en contrepartie de parts sociales. Un notaire doit faire la publicité au bureau des hypothèques lorsqu’un apport de biens est constaté dans les statuts.

Sauf disposition expresse des statuts, l’accès aux bénéfices et la contribution aux pertes sont effectués proportionnellement au pourcentage de parts sociales détenues. En outre, les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes sociales.

La SCI ne peut être dissoute que par la résiliation ou l’extinction de l’objet social, à la fin du temps d’existence prévu par les statuts ou la loi, ou encore sur décision des associés. La durée de vie maximale de la SCI est de 99 ans (possibilité de prévoir des conditions de prorogation de la société dans les statuts).

II. La SCI : quels avantages ?

A. La gestion de patrimoine 

Un arrêt rendu par la Cour de cassation, le 1er novembre 2008, n°07- 19.870 a affirmé que la SCI a pour utilité de garantir le maintien d’un bien dans le patrimoine familial, en lui donnant un cadre juridique précis et organisé, et en évitant les inconvénients résultant du régime de l’indivision. La Cour de cassation a ainsi considéré que la SCI étaitun outil de gestion du patrimoine. Il convient d’étudier les différentes circonstances

1.Le couple marié

Indépendamment de leur régime matrimonial, les époux pourront constituer une SCI afin de disposer de leur patrimoine (sauf le logement familial qui fait l’objet d’une protection renforcée). 

  • La SCI facilite la transmission du patrimoine familial car les associés peuvent transmettre des parts sociales de la SCI à leurs enfants mineurs. En effet, les fonds apportés à la SCI par le biais d’apports en numéraire ne seront pas réévalués dans le cadre d’une succession de sorte que le bien immobilier acquis par le biais d’une SCI sera transmis sans tenir compte de la possible plus-value de ce bien (outil pour minimiser les droits de succession). 
  • Les époux ne sont pas propriétaires des biens acquis par la société, ni individuellement, ni indivisément car c’est la société qui est propriétaire des biens. Cependant les époux restent propriétaires des parts sociales. Si les apports proviennent de biens communs, les parts sociales appartiendront à la communauté du couple alors que si les apports proviennent de biens propres, seuls les revenus des parts sociales appartiendront à la communauté.

En cas de divorce ou de rupture, il faudra procéder à la liquidation du régime matrimonial et donc au partage des parts sociales (ce partage est sur la base de leur valeur estimée lors du divorce). On partage les parts sociales détenant l’immeuble et non l’immeuble lui-même. Par la suite, les ex-époux pourront céder ces parts ou dissoudre la société mais dans le respect des règles statutaires inscrites lors de la constitution de ladite société.

En cas de décès de l’un des époux, les héritiers n’hériteront que des parts sociales de la SCI. En outre, il est possible d’insérer des clauses d’agrément afin d’éviter l’entrée automatiquement des ascendants ou descendants.

2. Les concubins/le couple pacsé et les tiers. 

La SCI permet principalement, à l’égard des couples non mariés, d’améliorer les droits du survivant et la transmission du patrimoine. Les droits des partenaires pacsés et des concubins survivants sont moindres.

  • En cas de décès du concubin survivant (ou du partenaire survivant), l’autre peut se retrouver mis dehors de la résidence principale par les héritiers du défunt et se retrouver en indivision sur ce bien. La SCI permet de transmettre la résidence principale au survivant en lui évitant de payer les droits de 60% à la condition de procéder à un démembrement croisé des parts

Il s’agit du mécanisme suivant : chacun achète la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié de sorte qu’en cas de décès d’un concubin (ou partenaire), l’autre retrouve donc la pleine propriété des parts sans avoir à payer les droits de succession. De plus, il acquiert également un droit de jouissance sur la totalité du logement. 

  • Toujours en cas de décès du concubin (ou du partenaire survivant) et afin d’éviter son éviction de la résidence principale, il est possible d’insérer une clause d’agrément dans la SCI afin que les héritiers du concubin ou du partenaire ne puissent devenir propriétaires des parts sociales qu’avec le consentement du survivant. Cela ressort notamment de l’article 1870 du Code civil qui dispose que « La société n’est pas dissoute par le décès d’un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu’ils doivent être agréés par les associés ».
  • Il sera possible d’insérer une clause relative aux pouvoirs du partenaire / concubin gérant afin qu’il puisse accomplir seul les actes entrant dans l’objet social, sans autorisation préalable des associés. Il est en effet possible d’aménager les pouvoirs du gérant, comme le précise l’alinéa 3 de l’article 1848 « à défaut de dispositions des statuts sur le mode d’administration ».  

La faculté de révoquer le gérant doit être étudiée lors de la rédaction des statuts de la société. Le partenaire peut prévoir un système de révocation du gérant à la majorité qualifiée à son décès tout en préservant la possibilité de son vivant de le révoquer pour le cas où ils se sépareraient. 

  • De plus, la SCI est un moyen pour simplifier l’achat et la gestion d’un bien immobilier entre concubins ou partenaires pacsés : les concubins ou partenaires créent une SCI qui achète par la suite un bien immobilier et reçoivent donc chacun des parts sociales proportionnellement à sa part dans le capital social de la société. 

En cas de séparation, la valeur du bien est divisée en parts sociales donc le partage est facilité puisque chacun est propriétaire de ses parts.

B. La transmission du patrimoine

La SCI est également un outil de transmission du patrimoine

  • La plupart du temps, il s’agit notamment d’apporter un immeuble et d’effectuer des apports en numéraire a une SCI. Ensuite, l’associé va faire une donation des parts sociales. Cela permet d’éviter les droits de mutation car on n’a pas une donation de l’immeuble mais seulement une donation des droits sociaux.

Cependant pour l’administration fiscale derrière l’existence de ces sociétés il y a une donation déguisée et cela dissimule les donations indirectes.

Il y a un véritable contrôle opéré à l’égard de ces sociétés. En effet, dans plusieurs arrêts et notamment un arrêt du 16, novembre 2004 02-17.147, la cour de cassation considère que l’opération est litigieuse si elle n’a pour seul but, que d’éluder l’impôt. La Cour de cassation admet donc la possibilité d’optimisation fiscale mais cela ne doit pas être le seul et unique but de la société.

III. La SCI : quels inconvénients ?

A. Le formalisme 

  •  La SCI requiert de respecter les règles du droit commun des sociétés énoncées à l’article 1832 du Code civil telles que : une pluralité d’associés, des apports en numéraire, en nature ou en industrie, une participation aux bénéfices et aux pertes, l’affectio societatis (l’intention de collaborer sur un pied d’égalité) et un objet social.
  • La SCI doit également respecter les règles propres aux sociétés civiles énoncées par l’article 1845 à 1870-1 du Code civil.
  • La constitution d’une SCI génère des coûts liés à la rédaction des statuts (recours au service d’un notaire ou d’un avocat), à la réalisation d’apports (recommandé d’effectuer un apport suffisant pour rassurer les établissements financiers ou investisseurs), à l’enregistrement des statuts lorsque ceux-ci sont rédigés par un notaire, à la publication dans un journal d’annonce légal (environ 200 à 250€ selon le JAL choisi et le département d’immatriculation) ou encore à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) qui exige un paiement d’environ 80€.
  • Pour faire passer certaines décisions au cours de la vie sociale, il faudra respecter la procédure prévue par les statuts. Il s’agit souvent d’un vote au cours d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire à la majorité qualifiée ou à l’unanimité selon l’importance des décisions.

B. Une société à responsabilité illimitée

  • La SCI est une société à responsabilité illimitée ce qui signifie que les associés ne sont pas engagés dans la limite de leurs apports et sont indéfiniment responsables du passif social, proportionnellement à leurs apports (cf. article 1857 du Code civil : « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements »).
  • Concernant les modalités de l’action du créancier impayé : le créancier impayé doit au préalable intenter une action en paiement contre la société personne morale avant d’intenter cette action contre les associés débiteurs (cf. article 1858 du Code civil).
  • Les associés sont protégés car les pouvoirs du gérant ne sont pas sans limites. En effet, selon l’article 1849 du Code civil : « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social ». Ainsi, le gérant engage sa seule responsabilité pour les actes passés par lui et des conséquences en découlant lorsque ces actes dépassent la définition de l’objet social de la société. 

C. Lors de la cession des parts sociales

En principe, les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés (cf. article 1861 alinéa 1 du Code civil). 

Les statuts peuvent convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent ou encore accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. La cession de parts sociales peut s’avérer complexe en cas d’une pluralité d’associés (par exemple, le cas d’une SCI entre amis qui ont des intérêts divergents).

Dans le cadre d’une cession de parts entre époux, celles-ci doivent respecter un certain formalisme tel que l’acte notarié ou l’acte sous seing privé.

D. Lors de la fin de la société 

L’article 1844-7 du Code civil énonce les différents motifs pour lesquels une société prend fin. A titre non exhaustif, la société prend fin par l’annulation du contrat de société, par la dissolution anticipée décidée par les associés ou encore par toute cause prévue dans les statuts. 

  • La dissolution de la société sera soumise à un certain nombre de formalités. Il faudra notamment voter la décision de dissolution de la SCI par les associés lors d’une assemblée. Puis, il faudra désigner un liquidateur qui devra régler le passif et réaliser tous les éléments d’actif de la SCI. 
  • Enfin, il est important de mentionner que la fin de l’existence de la société doit être mise à la connaissance des tiers. En effet l’article 1844-8 du Code civil précise que « la dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l’article 1844-4. Elle n’a d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication ».

Quid du bien détenu par la SCI à la suite de sa dissolution ? Il existe plusieurs possibilités :

  • Le bien détenu peut être vendu et la somme perçue pourra être partagée entre les associés.
  • Le bien détenu peut être attribué à un associé unique
  • Le bien détenu peut être restitué à l’associé qui l’a apporté initialement.

A défaut d’accord sur l’avenir du bien, les associés peuvent saisir le juge afin qu’il se prononce sur les modalités du partage.

IV. La fiscalité de la SCI

Lors de la création SCI et en cours de vie sociale, les associés disposent d’un choix entre deux régimes d’imposition :

  • Par défaut, à l’impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices imposables sont répartis entre les associés proportionnellement à leur participation au capital social et soumis au barème de l’impôt sur le revenu après déclaration sur leur déclaration personnelle au titre des revenus fonciers.
  • Sur option, à l’impôt sur les sociétés (IS) : les bénéfices imposables sont taxés au taux fixe de 31% lorsque le chiffre d’affaires dépasse 500 000€. L’option pour ce mode d’imposition est irrévocable.

A. Le régime de l’IR

Les associés sont imposés directement sur la part des bénéfices réalisés par la SCI en fonction de leur quote-part dans la catégorie des revenus fonciers (RF). Ils peuvent, sous certaines conditions, déduire de leur revenu imposable la fraction des dépenses de la SCI (frais de gestion de l’immeuble, travaux d’amélioration, charges de copropriété etc…) au prorata de leurs parts sociales.

En revanche, ce régime d’imposition n’est pas possible en location meublée car l’activité est considérée de fait comme commerciale. Dans ce cas, la SCI doit dans ce cas être soumise à l’impôt sur les sociétés.

B. Le régime de l’IS

Le choix de cette option n’a d’intérêt que dans certaines situations notamment pour les associés qui disposent d’un patrimoine important et dont l’imposition sur le revenu est supérieure à l’imposition sur les sociétés.

Les bénéfices imposables sont alors taxés directement auprès de la SCI au taux de :

  • 28%, lorsque le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 500 000€ ;
  • 31% lorsque le chiffre d’affaires annuel dépasse 500 000€.

Pour les bénéfices tirés de l’exploitation d’un bien immobilier, seule la SCI est imposée. Concernant les associés, ils ne sont taxés que sur les dividendes qu’ils touchent de la SCI au titre des revenus de capitaux mobiliers (RCM). S’ils décident de ne pas percevoir les dividendes afin de constituer des réserves pour la SCI, ils ne sont donc pas imposés à titre personnel.

C. Quelle fiscalité en cas de dissolution de la SCI ?

La dissolution de la SCI peut intervenir pour diverses raisons et s’assimile à la fin de la vie de la société et à la disparition de sa personnalité juridique.

La liquidation de la SCI suit directement l’enregistrement de la dissolution auprès du greffe du Tribunal de commerce et vise à réaliser l’actif et régler le passif de la société. Une fois la SCI liquidée, le liquidateur restitue, si possible, les apports effectués par les associés à la création de la société. Ceux-ci ne sont pas assimilés à une plus-value et ne sont donc pas imposés.

Il constate par la suite l’existence d’un boni ou d’un mali de liquidation, ce qui n’aura pas les mêmes conséquences à l’égard des associés sur le plan fiscal. Un boni de liquidation représente l’excédent qui subsiste après l’apurement du passif à l’issue d’une procédure de liquidation d’une société (c’est à dire à la fermeture d’une société). 

A l’inverse, le mali de liquidation représente la perte subie par les associés par rapport à leur « mise de départ ». Dans certaines sociétés, la responsabilité des associés est solidaire et indéfinie de sorte qu’ils peuvent être amenés à combler cette perte. 

La constatation du boni de liquidation doit faire l’objet d’un enregistrement au Service des impôts des entreprises (SIE) imposant le paiement d’un droit de partage de 2,5%. 

Une fois réparti entre les associés, ce boni de liquidation est également taxé à titre personnel de sorte que chaque associé doit le déclarer dans sa déclaration de revenus dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM). Il sera soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux fixe de 30%.

Maud DELOBEL – Candice GROUVEL

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