En matière fiscale, l’article 150 U du code général des impôts (CGI) retient que les plus-values immobilières font l’objet de règles particulières notamment lorsqu’il s’agit de la cession de la résidence principale.
Une plus-value immobilière est la différence positive entre le prix d’acquisition et le prix de cession. Un vendeur réalise une plus-value lorsque le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition.
La résidence principale est le lieu où le contribuable réside habituellement, effectivement et où il a le centre de ses intérêts familiaux et professionnels. Les dépendances attachées immédiatement doivent être cédées simultanément que le bien pour être exonérées de plus-value.
La qualification de la résidence principale est la notion-clef de ce sujet, il convient donc de s’intéresser aux conditions permettant de la déterminer. Il en existe trois :
- La résidence habituelle s’entend du lieu où le contribuable réside pendant la majeure partie de l’année. Dans l’hypothèse où le contribuable résiderait six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.
- Dans un arrêt du 3 Novembre 2017, la Cour administrative d’appel de Marseille est venue juger que l’occupation brève de la résidence principale n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice d’exonération de la plus-value de celle-ci (60 jours en l’espèce pour des circonstances familiales).
- La Cour administrative d’appel de Paris en date du 21 Février 2018 ajoute que “la seule circonstance que l’occupation de la résidence principale, d’une durée de huit mois et demi, ait été brève, n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération prévue par les dispositions du 1° du II de l’art. 150 U du CGI”
- La résidence effective a pour conséquence que l’utilisation temporaire du bien ne permet pas de caractériser la résidence principale et fait disparaître le bénéfice de l’exonération de la plus-value de la résidence principale.
- Le bien immobilier doit être la résidence principale du vendeur propriétaire jusqu’au jour de cession : En effet, le logement ayant été donné en location, occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ou encore laissé vacant doit être étudié in concreto pour déterminer le caractère normal du délai de vente. L’administration fiscale pour définir ce critère se fonde sur un contexte économique normal et fixe un délai d’un an revêtant en principe le délai maximal. Pour un délai plus important c’est au contribuable de prouver le caractère exceptionnel de celui-ci.
- L’administration fiscale est venue assouplir cette troisième condition : Le vendeur laissant son logement vacant au moment de la cession pourra bénéficier de l’exonération de la plus-value sur son bien s’il le vend dans un délai normal.
Les cas particuliers :
En dehors des conditions susvisées, il existe deux cas particuliers d’exonération de la plus-value de la résidence principale.
- Retraités et personnes handicapées : si la vente de la résidence principale de ces contribuables intervient dans les deux ans suivant l’entrée en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, alors le bénéfice d’exonération de la plus-value est octroyé. La résidence principale doit cependant rester vide depuis le départ des propriétaires. Il y a d’autres conditions à remplir au titre de l’avant-dernière année précédant la cession :
- Ne pas avoir un revenu fiscal de référence dépassant les limites de l’article 1417 (CGI)
Somme de 26 097€, pour la première part de quotient familial, majorée de 6 097 € pour la première demi-part et 4 800 € à compter de la deuxième demi-part supplémentaire, retenues pour le calcul de l’impôt sur le revenu afférent auxdits revenus
- Ne pas être passible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
- Les logements de fonction : en principe le logement de fonction constitue la résidence principale du contribuable. Toutefois, un logement dont le contribuable serait le propriétaire et dans lequel réside effectivement et habituellement son conjoint et ses enfants peut être considéré comme résidence principale.
Les juges du fond ont recours à un faisceau d’indices afin de savoir si les conditions de qualification de la résidence principale sont bien remplies :
Dans un arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Nantes le 1er avril 2021. Un couple a fait construire une maison dont les travaux se sont achevés le 2 avril 2009. Les contribuables ont revendu leur maison le 23 juin 2009. Cette cession immobilière rapide a éveillé les soupçons de l’administration fiscale. En effet, cette dernière a cherché à savoir si le bien mis en vente constituait la résidence principale du couple. Pour ce faire, les juges ont eu recours à un faisceau d’indices.
- Consommation électrique et d’eau : cette recherche de consommation était en effet plus élevée dans un autre logement détenu par le couple qui n’était pas déclaré comme étant leur résidence principale.
- Les comptes bancaires : étaient restés à l’adresse de l’autre logement ainsi que les factures des travaux et contrats d’assurance effectués dans cette maison. Le transfert de courrier à la nouvelle adresse ne suffit pas à caractériser la résidence principale.
- L’occupation brève ne suffit pas à déclarer ce logement comme la résidence principale, en effet, comme vu précédemment, une des conditions de fond est le fait d’habiter le logement pendant une majeure partie de l’année. Ce court délai d’habitation (entre le 2 avril et le 23 juin) a éveillé les soupçons de l’administration fiscale. Le couple avait qualifié leur bien vendu de résidence principale dans le seul but d’éluder l’impôt.
L’absence de qualification de résidence principale :
Lorsqu’un contribuable vend un bien qui ne constitue pas sa résidence principale. La plus-value dégagée entre le prix de cession et le prix d’acquisition sera imposable au taux de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu (IR) et 17,2% de prélèvements sociaux (PS)) après un abattement pour une durée de détention.
Pourcentage d’abattement par année de détention :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvement sociaux |
| Jusqu’à 5 ans | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1,65% |
| La 22ème année | 4% | 1,60% |
| Au-delà de la 22ème année | 100% | 9% |
Par conséquent, la plus-value issue de la cession d’un bien immobilier (hors résidence principale) sera exonérée :
- D’impôt sur le revenu : A partir de 22 ans de détention
- De prélèvements sociaux : À partir de 30 ans de détention
Pour aller plus loin :
Pour ceux qui vivent sur l’eau – Certaines personnes préfèrent l’eau à la terre et vivent sur une péniche par exemple. La péniche, juridiquement, est un bien meuble. Cela empêche de bénéficier de l’exonération de la plus-value étudiée.
Seulement sous trois conditions cumulatives, il sera possible pour les contribuables d’accéder à ce bénéfice :
- La péniche ne doit pas être destinée à la navigation
- Le contribuable est soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties
- Au jour de cession, le contribuable doit utiliser sa péniche comme résidence principale à un point fixe.
Anthony MOULIN et Louise CRIVILLE