« N’attendez pas pour acheter l’immobilier, achetez l’immobilier et attendez. »
T. Harv Eker
L’investissement locatif c’est acquérir un bien immeuble dans le seul et unique but de le mettre en location. Cette stratégie permet ainsi à l’investisseur d’obtenir un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
C’est une pratique encouragée en France notamment grâce à des dispositifs de défiscalisation offerts par l’administration fiscale aux contribuables souhaitant investir de manière durable et fiable.
Les objectifs sont, d’une part pour l’investisseur de voir ses impôts diminués, et d’autre part pour le marché de l’immobilier français de voir les investissements se multiplier.
- Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
L’investissement en lui-même présente des avantages. On citera notamment la constitution d’un patrimoine immobilier. En la matière, les banques permettent un financement par crédit immobilier de 90 à 100%. Le patrimoine de l’investisseur se constitue ainsi sans quasiment aucun apport personnel.
Autre avantage de l’investissement locatif, l’assurance de se voir verser un revenu complémentaire certain et sur le long terme.
- Le calcul du rendement d’un placement immobilier
Avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif il convient d’envisager le rendement de cet investissement. En 2019, un investissement rapportait en moyenne un rendement brut de 5,9% par an. Le rendement d’un investissement mobilier se calcule de la façon suivante :
(Montant du loyer x 12) x 100 – (les charges locatives) / le prix d’achat.
Exemple : Admettons que vous envisagiez d’investir dans un appartement de 43 m2 à Rouen situé Rive droite dont le prix d’acquisition est de 150 000€, et que vous envisagiez de fixer le loyer à 650€ par mois. Les charges locatives sont fixées sur la moyenne nationale, soit 42€. Le rendement sera alors de 5,2%.
Plusieurs lois ont été mises en place ces dernières années afin d’inciter à l’investissement locatif en offrant des avantages fiscaux parfois non négligeables.
I – Les dispositions légales concernant l’immobilier neuf
- Loi Pinel
Cette loi a été mise en place en 2014 avec pour objectif de relancer l’investissement locatif notamment dans les zones « tendues ». Celle-ci permet aux investisseurs achetant un bien immobilier neuf avec pour but de le mettre en location d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21%, et ce, sur une période de 12 ans.
A noter tout de même que la loi de finances 2021 a prévu que l’application du dispositif Pinel restera tel qu’il est depuis sa mise en place en 2014 jusqu’au 31 décembre 2022. A partir du 1er janvier 2023 et ce, jusqu’en 2024, une diminution progressive des réductions d’impôt permises sera mise en place.
Pour bénéficier du dispositif Pinel, certaines conditions revêtent un caractère obligatoire. En principe, seuls les biens immobiliers neufs sont éligibles. Toutefois, le champ d’application a été élargi et désormais certains logements anciens peuvent être éligibles à condition qu’ils aient été refaits à neuf, qu’ils aient été vendus avec une TVA immobilière s’élevant à 20% et que les travaux soient terminés au 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.
Par ailleurs, il faut que le bien soit implanté sur une zone dite en « tension foncière », c’est-à-dire qu’il doit y avoir plus de demande de logement que d’offre.
Concernant le locataire, celui doit avoir établi sa résidence principale dans le bien loué.
L’une des conditions est le plafonnement des loyers fixés par la loi (par exemple pour un bien situé en Ile de France le plafond s’élève à 13,04€ par mètre carré).
Enfin, la dernière condition est relative au fait que le bien doit être proposé à la location pour une durée minimale de 6 ans (peut être prorogé 2 fois dans la limite de 12 ans).
| Durée de mise en location | Réduction fiscale |
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
Toutefois, on notera pour limite de cette loi que l’investissement locatif en loi Pinel est soumis à un plafond de 300 000€ par personne et un de 5 500€ par mètre carré de surface habitable du bien concerné.
- Loi Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard a été mis en place en 2009 et permet à l’investisseur d’un bien meublé neuf, d’une part d’obtenir une réduction d’impôt de 11% sur le montant investi, et d’autre part d’obtenir la récupération de la TVA de 20%. Ce dispositif est exclusivement réservé aux particuliers n’étant pas concernés par le statut susmentionné de loueur meublé professionnel.
Ce dispositif peut paraître très semblable à celui du dispositif Pinel. La différence réside dans le fait qu’ici aucune condition quant à la zone d’implantation du bien n’est requise. Ici encore, il existe deux conditions.
La première réside en le fait que le bien doit être implanté dans une résidence avec services (on pense notamment aux résidences seniors ou encore aux résidences étudiantes).
La seconde est que la durée de location doit être de 9 ans à minimum à compter de la livraison du bien.
On notera cependant que la réduction bien qu’étant de 11% celle-ci est dans la limite d’un plafond de 300 000€ hors taxes.
II – Les dispositions légales concernant l’immobilier ancien
- Loi Malraux
Cette loi se distingue des deux précédentes car elle concerne les biens anciens. Elle a été mise en place en 1962 avec pour objectif de protéger le patrimoine et l’architecture française. Le dispositif permet à l’investisseur d’obtenir une réduction d’impôt – sur le montant des travaux – comprise entre 22 et 30% pour des biens anciens ayant pour finalité d’être rénovés.
L’immeuble doit être situé dans un certain secteur ouvrant droit à l’application de la loi Malraux (on citera notamment des quartiers anciens dégradés nommés « QAD » ou encore des zones faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur nommés « PSMV »).
Le bien doit également être mis en location pendant au moins 9 ans à partir de l’année suivant la fin des travaux réalisés.
Concernant les conditions relatives aux travaux, ces derniers doivent être en rapport avec une amélioration du bien ou une mise en conformité de celui-ci, un aménagement des parties communes dans l’unique but de les rendre habitable, la démolition ou la restauration des extérieurs du bien (murs et toiture) ou encore des primes d’assurances.
Comme tous les dispositifs évoqués précédemment, il existe un plafond, les dépenses éligibles sont de 400 000€ maximum répartis sur une période 4 ans.
- Loi Denormandie
Cette loi est la plus récente, elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et offre aux investisseurs une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% plafonné à 300 000€.
Le bien doit être mis en location pour une durée minimale de 6 ans et maximale de 12 ans. Par ailleurs, les travaux de rénovation doivent avoir une valeur minimale de 25% du prix d’acquisition du bien.
En réalité, cette loi récente vient compléter la loi Pinel susmentionnée et en ce sens applique les mêmes plafonds de loyers. Les réductions d’impôts applicables sont donc les mêmes que pour la loi Pinel.
L’intérêt d’avoir fait amender cette loi par le Sénat en 2018 plutôt que d’élargir le champ d’application de la loi Pinel est qu’ici l’objectif est le renouvellement de biens anciens qui sont le plus souvent situés dans les centres villes.
Ainsi, des investisseurs peuvent acquérir des biens anciens et les rénover tout en bénéficiant des mêmes réductions d’impôts que si ils avaient investis dans un bien neuf (éligible le plus souvent au dispositif Pinel).
III – Conseils pour investir
En définitive, avant d’investir il convient donc de se renseigner sur les différentes dispositions légales qui pourraient possiblement vous permettre d’obtenir des avantages fiscaux.
Faites avant tout un projet d’investissement avec des simulations concernant les zones les plus avantageuses, calculez le possible rendement du bien, faites des plans de réduction allant jusqu’à la durée maximale de location (par exemple 21% pour 12 ans de location sous le dispositif Pinel et Denormandie).
Calculez également quelle loi et quel régime vous permettra de tirer le plus de revenu locatif possible tout en obtenant le taux de réduction le plus élevé. Le but étant de valoriser votre investissement en ayant le moins de dépenses fiscales que possible.
Il est primordial de penser cet investissement sur le long terme, en effet, vous allez obtenir des réductions d’impôts tout au long de la mise en location de votre bien, cependant, les réductions seront beaucoup plus avantageuses plusieurs années après la mise en location du bien.
Ainsi, la hausse du taux de réduction d’impôt sera proportionnelle à la durée de mise en location du bien.
Pour aller plus loin : la loi de finances pour 2021 et les conséquences sur le dispositif Pinel
Marine VERGNES