Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, deux solutions s’offrent à l’acquéreur. Soit, l’acquisition sous la qualité de personne physique qui correspond à la détention en direct, ou soit, l’acquisition sous la qualité d’une personne morale, dans le cas présent, par le biais d’une société civile immobilière (SCI).
La question se pose de savoir quel est l’intérêt pour un contribuable de passer par le biais d’une SCI pour acquérir un bien.
En effet, il existe plusieurs avantages à la création d’une SCI, notamment une fiscalité pouvant être plus ou moins avantageuse en fonction du choix d’imposition (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu). Il existe néanmoins des inconvénients qu’il convient de prendre en compte.
Cependant, avant de pouvoir débattre des avantages et inconvénients de la création d’une SCI en vue de l’acquisition d’un bien, il est nécessaire de présenter les conditions de création de ce type de société.
Les conditions de création d’une SCI
La société civile immobilière est régie par le Code civil, aux articles 1845 à 1870. Cette société présente un caractère résiduel : c’est-à-dire que les sociétés civiles sont celles qui ne sont ni commerciales par la forme, ni par leur objet. De ce fait, l’objet de la SCI doit forcément être civil : elle ne saurait exercer une activité commerciale. Comme toute société de personne, elle bénéficie d’un fort intuitu personae, de la responsabilité illimitée des associés, et de sa légèreté de structure. En effet, les règles impératives du Code civil sont peu nombreuses : cela laisse de la place à l’importance des statuts prévus par les associés.
Les conditions de fond sont au nombre de trois : d’abord, elle est composée au minimum de deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Aucune condition de capacité n’est cependant requise. Ensuite, l’objet social ne doit pas comporter, même à titre subsidiaire, des éléments de commercialité. Enfin, s’agissant du capital social, aucun minimum n’est exigé. Les associés, cependant, réalisent des apports en numéraire (monétaire), ou en nature (l’apport de bien matériel et/ou immatériel). L’apport en industrie, bien que plus rare en pratique, est autorisé. Ces apports permettent de déterminer les droits des associés. Ils recevront en échange des parts sociales au prorata de leurs apports. Il y a cependant quelques règles spécifiques : par exemple, lorsqu’une personne mariée sous un régime de communauté de biens apporte des biens communs, elle doit impérativement en avertir son conjoint.
Les conditions de forme, quant à elles, tiennent à l’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés afin d’acquérir la personnalité morale, qui est d’une durée maximale de 99 ans.
Pourquoi créer une SCI ?
Les associés disposent d’une grande liberté pour organiser la gérance de la société. Ainsi, la création d’une société civile immobilière entraîne plusieurs avantages tels que :
– Une gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier ;
– La protection du patrimoine personnel des associés ;
– Une sortie facilitée de l’investissement immobilier en cas de besoin ;
– La cession de parts sociales facilitée ;
– Des avantages fiscaux ;
– L’absence d’un capital social minimum ;
– Une succession simplifiée.
La gestion simplifiée du patrimoine se traduit entre autres par la nomination d’un gérant unique. Cela facilité les opérations de gestion puisqu’il est seul responsable des actes de gestion courante. Ces actes ne nécessitent pas l’accord unanime de l’ensemble des associés, à moins de décisions importantes.
Concernant d’abord les conditions de nomination : les statuts fixent les règles de désignation du gérant. Ces règles sont d’une grande libéralité. Ce gérant peut être un associé, ou bien un tiers ; il peut aussi être une personne physique, ou une personne morale. Avoir la nationalité française n’est pas nécessaire pour être gérant d’une SCI, et, par ailleurs, il est prévu que le gérant non associé puisse être titulaire d’un contrat de travail. La liberté est donc importante en cette matière.
Concernant ensuite sa nomination, le gérant peut, au choix, être désigné dans les statuts ou par une décision ultérieure des associés, qui, si elle a lieu, se fera selon la majorité des parts sociales. Sauf clause contraire, le gérant est réputé nommé pour la durée de la société. Mais il reste révocable sans pour autant que cela entraîne la dissolution de la société : il est ainsi révocable à la majorité des associés ou bien en justice pour cause légitime. S’il s’avère être cependant révoqué sans juste motif, il aura alors droit à des dommages et intérêts.
S’agissant de ses pouvoirs, ils sont comparables à ceux du gérant de la SNC.
- Dans l’ordre interne, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que commande l’intérêt de la société. Les actes qui excèdent ses pouvoirs doivent être pris selon les dispositions statutaires ; à défaut, ces actes seront pris à l’unanimité des associés.
- Dans l’ordre externe, l’on peut dire que le gérant n’engage la société que par les actes entrant dans l’objet social. Enfin, le gérant peut voir ses responsabilités civile, pénale, et fiscale engagées, selon le droit commun de la responsabilité des dirigeants.
S’agissant de la protection du patrimoine des associés. Par l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, la société acquiert une personnalité morale et possède donc un patrimoine distinct des associés.
En conséquence, si la société se retrouve en difficulté, les créanciers devront se retourner en priorité contre la SCI. Si les créanciers ne peuvent pas se retourner contre la SCI, ils pourront alors intenter une action contre les associés. Cependant, seules les parts sociales pourront être saisies par les créanciers pour rembourser les dettes de la SCI.
L’obligation aux dettes sociales, pour l’associé, est indéfinie, conjointe, mais subsidiaire. Cela signifie que l’associé est tenu des dettes sociales au-delà de son apport, que le créancier divise ses recours entre les associés, mais qu’il doit en premier lieu s’adresser à la société. L’associé est donc en quelque sorte protégé par la barrière qu’est la personnalité juridique. En effet, selon l’article 1858 du Code civil, les créanciers doivent d’abord “poursuivre préalablement et vainement” la personne morale avant de demander paiement aux associés. La jurisprudence est, à l’égard du créancier, stricte en la matière. Par ailleurs, l’action en paiement contre l’associé, pris en sa qualité d’obligé au passif, se prescrit par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société.
La sortie d’un associé de la SCI est facilitée puisqu’il lui suffit de céder ses parts sociales à un autre associé ou à un tiers ayant obtenu leur agrément.
Quant à la cession de parts sociales, elle doit être agréée par les coassociés et faire l’objet de mesure de publicité. En effet, l’intuitu personae, très fortement présent dans l’entreprise, oblige à l’agrément de tous les associés surtout lorsque la cession a lieu au profit d’un coassocié ou d’un conjoint. Cependant, ces parts sont librement cessibles entre ascendants et descendants. Les statuts peuvent prévoir d’autres règles, notamment quant aux règles relatives aux majorités selon la qualité des cessionnaires.
La cession doit être notifiée à la société et à tous les associés par acte d’huissier ou par LRAR. L’assemblée ou le gérant, selon les dispositions des statuts, sera compétent pour accorder ou refuser l’agrément. En cas de refus d’agrément, les parts sociales sont proposées aux autres associés, qui, s’ils refusent, seront proposées à un tiers désigné selon les dispositions des statuts, ou enfin, la société procèdera elle-même au rachat des parts.
L’associé peut également se faire exclure et ainsi obtenir le remboursement de ses droits sociaux ou exercer son droit de retrait, ce qui permet d’éviter la dissolution en cas de crise grave et de mésentente.
L’associé possède également des droits politiques dont le droit à l’information (la communication des livres, des documents sociaux et le droit de poser des questions écrites au gérant, ainsi que le droit de prendre connaissance du rapport de gestion) et le droit de vote qui est prévu par les statuts.
La SCI permet en outre de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, la SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu mais une option pour l’impôt sur les sociétés peut avoir lieu. Cet impôt peut être bien plus avantageux dans certains cas.
Il n’existe enfin pas de capital social minimum. Théoriquement, celui-ci pourrait être égal à 1 euro. Même si en pratique il est moins risqué pour la SCI de réaliser des apports plus importants. Ce capital peut être variable ou fixe.
Mais la SCI, comme toute société, vient avec son lot de désavantages : voyons à présent ses inconvénients.
Les inconvénients de la SCI
Malgré la présence de nombreux avantages, certaines raisons découragent la formation de SCI. Les inconvénients les plus importants sont :
– La responsabilité illimitée des associés
– Les formalités de création longues, complexes et coûteuses
– Les obligations contraignantes
– Les frais supplémentaires
– La présence d’au moins deux associés
Les associés sont responsables de façon illimitée puisque la responsabilité des associés est indéfinie, comme énoncé précédemment. Cela signifie que leur patrimoine peut servir à payer les dettes de la SCI. Cependant, comme expliqué plus tôt, cette responsabilité est subsidiaire. C’est-à-dire que les créanciers ne pourront se retourner contre les associés que si leur première action contre la SCI a été infructueuse. Cependant, cette responsabilité reste proportionnelle à la participation de l’associé au capital social.
La création d’une SCI est complexe. Elle nécessite un certain nombre de formalités légales qui ont pour objectif l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS). Il faut donc que la SCI rédige des statuts, effectue des apports en apports en capital, remplisse des formulaires spécifiques, fournisse des justificatifs, publie une annonce légale et dépose un dossier au greffe du tribunal de commerce.
Il existe de nombreuses obligations contraignantes dans le cadre d’une SCI, notamment administratives, comptables et fiscales. La SCI doit tenir une comptabilité, réaliser une déclaration de résultats et le fonctionnement génère un formalisme juridique important.
La constitution d’une SCI génère des frais supplémentaires. Pour mettre en place une SCI et réfléchir à la meilleure imposition possible, les associés doivent avoir recours à des conseils d’avocats ou de notaires pour sécuriser les opérations juridiques. Ces conseils ont parfois un coût très important. En outre, par la nécessité d’une comptabilité, il est souvent nécessaire de prévoir l’intervention d’un expert-comptable.
La création d’une SCI requiert au moins la présence de deux associés, personnes physiques ou morales. En présence d’un associé unique, la dissolution n’est pas immédiate. La SCI dispose d’un an pour régulariser la situation. A l’issue de ce délai toute personne ayant intérêt peut déposer une requête au tribunal.
Concernant la dissolution de la SCI, outre les causes de dissolution communes à toutes sociétés, et surtout, dans notre cas, de la dissolution pour mésentente, la SCI est dissoute en cas d’absence du gérant de plus d’un an. Malgré la présence forte de l’intuitu personae, la société civile n’est pas dissoute de plein droit par le décès d’un associé, ni par la faillite personnelle de l’un des associés.
Abordons désormais le régime fiscal associé à la SCI ainsi que son option pour l’impôt sur les sociétés.
SCI à l’IR ou à l’IS ?
A l’impôt sur le revenu :
La fiscalité des SCI à l’IR relève du régime fiscal des personnes. Les revenus sont donc des revenus fonciers. Deux régimes seront applicables en fonction du montant des recettes de la SCI :
– Le régime micro foncier s’applique si les recettes sont inférieures à 15.000 €. Dans ce cas, un abattement de 30 % peut être appliqué lors de la déclaration des revenus de la SCI.
– Le régime réel est obligatoire si les recettes sont supérieures à 15 000€. Il y aura alors une déduction des charges (entretien, réparations, taxe foncière, frais financiers…) des recettes globales.
Les revenus fonciers sont imposés selon :
– Le barème progressif : 0; 11% ; 30% ; 41% ou 45%.
– Les prélèvements sociaux (17.2%)
A l’impôt sur les sociétés :
Le résultat est soumis par la SCI à l’impôt sur les sociétés en appliquant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Après déduction des charges de fonctionnement (entretien, réparations, taxe foncière, frais financiers…). Le résultat est soumis par la SCI à l’impôt sur les sociétés en appliquant 3 taux distincts :
- Un taux standard de 25%
- Un taux réduit de 15% pour le chiffre d’affaires compris entre 0€ et 42 500€
La spécificité de l’imposition à l’IS est qu’il est possible d’amortir les biens sur une période et en conséquence de baisser le résultat imposable. Cela permet en pratique à une société d’alléger l’imposition. Cependant, en cas de revente du bien, la plus-value ayant lieu sur la totalité du prix de cession, l’imposition de la plus-value (régime de l’impôt sur les plus-values immobilières) vient diminuer l’intérêt de la déduction des amortissements. En conséquence, dans le cadre d’une activité purement locative, l’imposition à l’IS est très intéressante.
Pour les SCI à l’IS, il existe une deuxième imposition : la contribution des revenus locatifs à hauteur de 2,5%. Elle est due par les SCI sous plusieurs conditions :
– La location porte sur des immeubles bâtis
– La location fait l’objet d’un crédit-bail
– Le montant annuel des loyers encaissés dépasse 1830 euros par local
– L’immeuble est achevé depuis au moins 15 ans, au 1er janvier de l’année d’imposition
Une fois l’imposition supportée par la SCI, le résultat restant pourra soit être placé en réserve ou en report à nouveau soit être distribué en dividendes.
Les dividendes à l’IS sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. En conséquence, la SCI a le choix entre le prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé la flat taxe de 30%, et l’application du barème progressif accompagné d’un abattement de 40% et de la CSG déductible à hauteur de 6,8%.
Lorsque la société réalise un déficit, il est possible pour les associés de le reporter sur la déclaration. En outre, la SCI bénéficie de l’application du régime des plus-values des particuliers, ce qui entraîne l’application d’abattements pour durée de détention.
Manon DAUBY et Elsa HUET