Qu’est-ce que la Loi Malraux ?
La loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite “Loi Malraux”, est un dispositif d’incitation à l’investissement immobilier, par l’attribution d’un avantage fiscal aux contribuables. Ce dispositif a vu le jour en 1962 sous l’égide du ministre des Affaires culturelles, André Malraux.
Son objectif étant de préserver, de mettre en valeur et de restaurer le patrimoine immobilier français, il permet, en contrepartie de certaines obligations, de bénéficier d’une importante réduction d’impôt étalée sur la durée des travaux réalisés, dans la limite de quatre années. Ce dispositif s’adresse essentiellement aux contribuables supportant une forte imposition.
I- Les conditions requises pour bénéficier du dispositif Malraux
Les conditions relatives au bien immobilier :
Selon la loi n° 62-903 du 4 août 1962, le dispositif s’adresse aux immeubles situés dans un « secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles »
Ainsi, pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux, le bien immobilier doit être :
- Un immeuble bâti ;
- Situé dans un secteur sauvegardé, un site Patrimonial Remarquable*, un Quartier Ancien Dégradé,
- une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP)** ou dans une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP)*** ;
- Mis en location dans les douze mois à compter de la date de fin des travaux, et loué nu pendant au moins neuf ans.
Les conditions relatives aux travaux et dépenses éligibles à la défiscalisation :
En tout état de cause, les travaux entrepris doivent aboutir à une restauration complète, et non partielle du bien immobilier. Néanmoins, toutes les dépenses ne sont pas éligibles au dispositif Malraux. Sont uniquement pris en compte :
- Les frais de gestion du bien ;
- Les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration ;
- Les dépenses affectées aux travaux de restauration et de transformation du bien en logement ;
- Les dépenses d’entretien et de réparation financées par le propriétaire ;
- Les dépenses liées aux travaux de reconstitution de l’extérieur du bien immobilier.
En amont, le propriétaire doit obtenir une autorisation spéciale de travaux, délivrée par la Préfecture dans le ressort duquel est situé l’immeuble. En outre, les travaux doivent être suivis par un architecte des bâtiments de France, afin de conserver la substance du bien.
Les conditions relatives au propriétaire :
Le propriétaire est lui aussi soumis à certaines obligations afin de bénéficier de cet avantage fiscal :
- Il doit être domicilié fiscalement en France au sens de l’article 4B du code général des impôts.
- Il doit être une personne physique ou un associé personne physique d’une société fiscalement transparente ou semi-transparente.
- Il doit être soumis à l’impôt sur le revenu ( les sociétés civiles immobilières imposées à l’impôt sur le revenu, transparentes fiscalement, bénéficient donc de l’avantage fiscal Malraux).
- Il doit s’engager à louer l’immeuble non meublé à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans, la location ne pouvant être consentie ni à un membre du foyer fiscal du contribuable, ni à un ascendant ou un descendant.
- La location doit débuter dans les douze mois suivants l’achèvement des travaux.
II – Le montant de la réduction d’impôt
Le dispositif Malraux octroie une réduction d’impôt sur le revenu pouvant représenter jusqu’à 30% du montant des travaux de restauration et de rénovation dans la limite de 400 000€ de travaux, étalés sur quatre années maximum.
Pour l’année 2023, la réduction d’impôt Malraux est égale à :
- 22 % du montant des dépenses de restauration, pour les immeubles situés en ZPPAUP ou dans une AMVAP ;
- 30 % du montant des dépenses de restauration, pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé.
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt sont retenues dans la limite de 100 000 € par an soit une réduction d’impôt maximum de 22 000 € ou 30 000€ par an (selon la situation de l’immeuble), et ceci indépendamment du nombre d’immeubles rénovés. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année de règlement des dépenses et est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année. Le surplus de réduction d’impôt pourra être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
Enfin, depuis 2013, le dispositif Malraux n’est plus concerné par la limitation des avantages fiscaux. Ainsi, le dispositif est exclu du plafonnement des réductions d’impôts de 10 000€, porté à 18 000€ sous certaines conditions. Cela constitue ainsi un avantage non négligeable pour les contribuables.
Bon à savoir :
* Un site patrimonial remarquable classé : aire géographique dotée d’un patrimoine architectural, urbain, paysager ou culturel significatif.
** Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) : secteurs spécifiquement définis où le patrimoine architectural, urbain ou paysager est considéré comme remarquable et nécessite une protection particulière.
*** L’Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP) : zone qui vise à protéger, mettre en valeur et favoriser la conservation du patrimoine architectural et urbain.
Hugo Rioult – Master 2 Droit des Affaires et Fiscalité
Dispositions applicables :
- Article 199 tervicies du Code général des impôts : dispositif Malraux.
- Article L. 621-30 du Code du patrimoine : site patrimonial remarquable
- Articles L. 642-1 et suivants du Code du patrimoine en France : L’Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP).
- Article L.313-4 du Code de l’urbanisme : quartier ancien dégradé
- Articles L. 313-1 et suivants du Code de l’urbanisme : Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)