Le régime fiscal de la société civile immobilière

Introduction 

∙ La société civile immobilière (SCI), qu’est-ce que c’est ? 

Une SCI est une société de nature civile, dont l’objet est de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. L’objectif principal d’une SCI est de rassembler plusieurs personnes (physiques ou morales) autour d’un projet immobilier commun, afin de réunir des ressources pour faciliter l’acquisition et la gestion d’un bien. Dans ce cadre, l’associé d’une SCI n’est pas directement propriétaire du bien acquis par la société, mais détient une part du capital en fonction de son apport lui conférant un droit de vote et un droit aux bénéfices. 

∙ Quels sont les inconvénients de la SCI ? 

Il faut le dire, malgré ses nombreux avantages, la SCI souffre de quelques inconvénients. Globalement, on retrouve : 

• La responsabilité illimitée des associés. Dès lors, le patrimoine personnel des associés peut être appelé au paiement des créanciers de la SCI. Attention, il faut tempérer cette affirmation dans le sens où leur responsabilité est subsidiaire : les créanciers doivent avoir tenté de récupérer leur(s) dû(s) auparavant auprès de la SCI, en vain. De plus, il convient de préciser qu’il n’existe aucune solidarité entre les associés. 
• L’importance des obligations administratives et des formalités. Notamment, à la création : immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés, rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, etc. Mais également par la suite : tenir une comptabilité, convoquer l’assemblée générale une fois chaque année, etc.
• L’existence de « faux frais » ou de « frais cachés ».  La SCI peut avoir recours à des conseils (avocat, notaire, etc.) pour les stratégies fiscales, en outre, l’intervention d’un expert-comptable est parfois obligatoire, ou encore celle d’un architecte pour tout projet de construction, etc.
• La présence obligatoire de deux associés, au moins. La SCI n’est pas autorisée par le code civil à être unipersonnelle. 

∙ Quels sont les avantages de la société civile immobilière ? 

Bien entendu, et c’est par ceux-ci qu’elle s’est répandue, la SCI comporte un certain nombre d’intérêts. En aperçu, on retrouve : 

• Une facilité patrimoniale. En effet, la constitution d’un patrimoine immobilier se trouve facilitée lorsque des associés peuvent mettre en commun des ressources et obtenir des financements bancaires ensemble. Également, les parts sociales peuvent être transmises à titre gratuit en bénéficiant d’une exonération de droits tous les 15 ans. 
• Un patrimoine immobilier protégé. La création d’un patrimoine immobilier appartenant à la SCI permet de protéger le patrimoine personnel des créanciers de la SCI.
• Un capital social libre. En effet, la loi n’impose pas à cette société un minimum de capital. Le capital à l’euro symbolique est en théorie envisageable. 
• Un fonctionnement malléable. Globalement, ce sont les statuts qui prévoient les modalités de prise de décision. 

• Le choix du régime d’imposition est l’avantage sur lequel va se concentrer ce développement. En effet, la SCI permet de choisir le régime d’imposition des bénéfices dégagés par celle-ci, applicable également aux plus-values qu’elle peut générer. 

I. La SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)

Par défaut, une SCI est semi-transparente fiscalement : l’imposition ne se fait pas sur la société mais directement entre les mains des associés. Dès lors :  

1. Concernant l’imposition des bénéfices. Il résulte de l’article 8 du code général des impôts (CGI) que chaque associé est personnellement soumis à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers (RF) à concurrence de ses droits dans le capital. Les bénéfices sont réputés acquis à la clôture, peu importe qu’ils soient distribués ou mis en réserve (CE, 9e et 10e ss-sect., 28 nov. 2012, n° 331223). Lorsqu’un déficit est dégagé par la SCI, chaque associé est fondé à imputer la quote-part de déficit qui lui revient sur ses revenus fonciers ou, à défaut, sur les revenus futurs de la SCI des dix années suivantes.

2. Concernant l’imposition des plus-values. Comme pour l’imposition des bénéfices, le fait d’acquérir en tant qu’associé d’une SCI revient à être imposé comme un particulier sur les plus-values. Dès lors, on applique le régime de droit commun qui consiste à calculer la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien (après déduction des frais et charges liés à l’acquisition dudit bien), on applique ensuite le taux forfaitaire qui, en 2024, est de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Il existe des abattements pour la durée de détention qui sont appliqués à partir de la sixième année pour l’IR et pour les prélèvements sociaux. Ainsi, la plus-value est totalement exonérée d’IR à compter de la vingt-deuxième année de détention et de prélèvements sociaux à compter de la trentième année de détention. 

3. Bon à savoir. La SCI offre la possibilité d’investir collectivement dans un dispositif permettant la réduction d’impôt. À titre d’illustration, la loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat et la rénovation d’immeubles situés dans un quartier ancien dégradé. Comme l’acquisition d’un immeuble entier peut être trop onéreuse, la SCI à l’IR permet de s’associer pour profiter de cet avantage fiscal dans des conditions similaires à celles d’un investissement en nom propre. 

4. Bon à savoir (2) : Choisir d’être imposé à l’IR permet de s’affranchir des différentes obligations comptables, car une SCI à l’IR tient une comptabilité de caisse (la loi oblige à tenir une comptabilité minimale avec un cahier qui retrace les recettes et les dépenses). 

II. La société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

Par option, une SCI peut être opaque fiscalement : c’est celle-ci qui sera soumise à l’IS. Cette option devient irrévocable après 5 ans. Il faut également savoir qu’après renonciation, il n’est plus possible d’y opter. Attention, cette imposition à l’IS peut être subie notamment lorsque la SCI réalise des opérations commerciales à titre habituel. 

1. Concernant l’imposition des bénéfices. Deux étapes sont à considérer : 

• Tout d’abord, l’imposition des bénéfices au niveau de la société au taux réduit de l’IS de 15% dans la limite de 42 500 € (si la société réalise un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 millions d’euros) puis 25 % pour la partie du bénéfice excédant 42 500 €. 
• Ensuite, les associés ne seront personnellement imposables qu’à raison des dividendes versés par la SCI. Les dividendes sont soumis par principe au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, prélèvements sociaux compris. Par exception, les associés peuvent opter pour l’imposition de leurs dividendes au barème progressif de l’IR.

2. Concernant l’imposition des plus-values. La SCI redevable de l’IS suit le régime des plus-values professionnelles. La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, lui-même déduit des frais et charges liés à l’acquisition. La plus-value est imposable au taux normal d’IS, soit 25 %. Dans le cadre du régime de l’IS, la SCI peut déduire une fraction de l’immeuble chaque année, ces amortissements atténuent alors le montant de l’impôt sur les bénéfices. Pourtant, ce dispositif est un inconvénient pour les plus-values, en effet, l’assiette de la plus-value augmente à mesure que le temps passe puisqu’il y a une obligation d’amortir le bien immobilier (l’amortissement vient alors se déduire du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value). Enfin, la SCI à l’IS ne permet pas de bénéficier de l’abattement pour durée de détention issu du régime des plus-values immobilières des particuliers.

3. Bon à savoir. La SCI se distingue fiscalement dans la transmission de ses parts sociales, en particulier au sein d’un cadre familial. Lors d’une transmission anticipée par donation, une décote fiscale peut être appliquée sur les parts de la SCI pour refléter leur manque de liquidité (les taux de décote ne sont pas fixés par la loi et peuvent varier selon de nombreux facteurs, ils sont généralement entre 10 et 30 %). De plus, la valeur fiscale des parts transmises prend en compte le passif de la SCI, c’est-à-dire ses dettes. Ainsi, il devient possible de transmettre un bien immobilier à ses enfants à un coût fiscal très réduit si la SCI est endettée. 

4. Bon à savoir (2) : Il existe différents avantages qu’offre l’imposition à l’IS par rapport à l’imposition à l’IR, comme la possibilité d’amortir le bien et de déduire en charge les droits d’enregistrement supportés lors de l’acquisition de l’immeuble. 

Coleen JUE – Master 2 Droit des affaires et fiscalité 

Principales sources utilisées :

• Précis de droit fiscal de la famille, Douet Frédéric, 23e édition, 2024, LexisNexis, Précis fiscal, p. 556 à 562
• Lecoindesentrepreneurs.fr : Le régime fiscal des SCI : IR ou IS ?
• Lessecretsdelimmo.fr : Comment choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS pour un investissement immobilier ?