Le bail professionnel est régi par la loi « Méhaignerie » entrée en vigueur le 24 décembre 1986.
Elle vise à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.
Au sein de cette loi, les articles 57 A et 57 B encadrent le bail professionnel.
La loi « Pinel » du 18 juin 2014 a réformé le cadre juridique du bail commercial.
Que l’on parle de « bail » ou de « location », nous évoquons la situation dans laquelle une personne qu’on appelle le bailleur laisse à une autre personne qu’on appelle le locataire le droit de se servir d’une chose pendant un certain temps moyennant un certain prix.
Dans notre situation, il s’agit d’un contrat de location d’un local, de bureaux, d’entrepôts.
Pour de multiples raisons que nous allons évoquer tout au long de cette veille, il est probable qu’un litige naisse à l’issue de ce contrat.
Que l’on soit le bailleur ou le locataire, il est alors nécessaire de savoir quel contrat correspond le plus à notre situation.
- Le bail professionnel
Il s’agit d’un contrat de location qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni agricole, ni industrielle.
Ce contrat sera donc intéressant pour les professions libérales (médecins, avocats…).
L’article 57 A de la loi du 24 décembre 1986 nous permet de comprendre le fonctionnement du bail professionnel.
- Le contrat doit obligatoirement être établi par écrit (acte authentique ou sous seing privé). Sa durée ne peut pas être inférieure à 6 ans.
- Le bail est reconduit tacitement au terme du contrat si aucune des parties ne donne congé.
- Le locataire peut quitter les locaux à tout moment en respectant un délai de préavis de 6 mois. De son côté, le bailleur ne pourra mettre fin au bail qu’à l’expiration du contrat en respectant un délai de préavis de 6 mois.
L’article 57 B nous informe uniquement qu’au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Il arrive souvent que le bail commercial soit plus intéressant pour les parties. Pour cela, depuis la loi du 4 août 2008 il est désormais possible de déroger au bail professionnel en optant pour le statut des baux commerciaux.
Un médecin (profession libérale) peut alors prévoir avec son bailleur que le bail sera commercial et non professionnel.
- Le bail commercial
Cette fois, le contrat de location porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité commerciale, agricole, artisanale.
- S’il s’agit d’un industriel ou d’un commerçant, il devra être inscrit au registre du commerce et des sociétés.
- S’il s’agit d’un artisan, il devra être inscrit au répertoire des métiers.
Les règles traditionnelles du contrat de bail :
- En principe, l’écrit n’est pas obligatoire sauf si la durée du bail dépasse 12 ans ou que le bail concerne un bar, un restaurant, un supermarché, une épicerie ou un caviste.
- Le renouvellement par le locataire : Le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public, c’est-à-dire qu’aucune clause ne peut s’y opposer. Toutefois, on remarque dans la pratique que le bailleur peut refuser le renouvellement en reversant une indemnité d’éviction ou en invoquant un motif légitime.
- La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans.
- Le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans (il peut résilier en dehors des périodes triennales lorsqu’il a demandé ses droits à la retraite, ou lorsqu’il bénéficie d’une pension d’invalidité).
Les apports de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) :
- L’état des lieux devient obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire.
- Interdiction de la pratique dite “des baux commerciaux fermes” : une manière d’exclure la possibilité de la résiliation anticipée par le locataire. (Cette interdiction ne fonctionne pas si les baux commerciaux sont conclus pour une durée initiale supérieure à 9 ans, si les locaux sont monovalents, si les locaux sont à usage de bureaux ou de stockage).
- La révision des loyers se fait tous les 3 ans à la demande du bailleur ou du locataire. Il existe un mécanisme spécifique pour plafonner une éventuelle augmentation. Lors du renouvellement du contrat, le plafonnement est plus souple (10% d’augmentation par année maximum).
- Le bailleur est dans l’obligation de présenter au locataire la répartition des charges et des travaux. Il n’est pas totalement libre, car certaines obligations pèsent exclusivement sur lui. On pense notamment aux gros travaux ou à certaines charges.
- Le locataire dispose d’un droit de préemption : il doit être prévenu en premier de la volonté par le bailleur de vendre le bien. Il aura 1 mois pour faire jouer son droit de préférence.
Pour conclure, le bail commercial est plus intéressant si le locataire souhaite avoir une sécurité locative. De plus, le locataire bénéficie de divers mécanismes le protégeant d’une augmentation excessive du loyer.
Les locataires ou les bailleurs auront intérêt à choisir le bail professionnel s’ils souhaitent pouvoir résilier le contrat plus facilement et avoir plus de liberté dans la rédaction du contrat.
Guevorg RANDILIAN