Résiliation judiciaire du bail commercial et absence d’exploitation des locaux par le locataire commercial (Cass., 3ème civ., 3 décembre 2020, n°19-20.613)

La résiliation judiciaire d’un contrat de bail commercial pour défaut d’exploitation du fonds de commerce

« Pendant le cours du bail, le locataire n’est tenu que par les obligations de son contrat, le bailleur ne peut en exiger de lui aucune autre. Le défaut de respect de l’une des conditions d’application du statut en cours de contrat n’est pas une cause de résiliation, si cette même condition n’a pas été érigée en exigence contractuelle ». C’est en ces mots qu’un auteur du site « Le moniteur » résumait la position de la Cour de cassation sur la résiliation d’un bail commercial pour défaut d’exploitation du fonds de commerce.

Dans un arrêt du 3 décembre 2020, la haute juridiction judiciaire a eu une nouvelle fois l’opportunité de nous rappeler son ancienne jurisprudence sur les conditions de résiliation d’un bail commercial pour défaut d’exploitation du fonds de commerce. 

Dans les faits, les propriétaires d’un local à usage commercial donné à bail à une société dénommée Groupe Vog, qui a apporté son fonds de commerce à une autre société dite Tibet. Cette dernière ayant cessé d’exploiter son activité à la suite d’une infiltration d’eau dans les locaux, les propriétaires et la société Tibet ont, chacun, demandé la résiliation judiciaire du bail aux torts de l’autre.

Pour prononcer la résiliation du bail aux torts partagés, la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 10 avril 2019, retient par motifs propres et adoptés, « qu’en cessant toute exploitation et en quittant les locaux loués, alors même que l’exercice de l’activité commerciale n’était pas entravée, la preneuse a commis une faute grave. »

La Cour de cassation censure ce raisonnement de la cour d’appel de Paris au motif que le contrat de bail ne comportait aucune obligation d’exploitation permanente.

I) La condition de résiliation d’un bail commercial pour défaut d’exploitation 

Dans une ancienne jurisprudence datant du 29 mars 1960, la Cour de cassation retenait qu’en l’absence de clause, l’abandon des lieux et du commerce prévu par le bail justifiaient sa résiliation.

Saisie sur une question similaire, le 30 juin 2009, la Cour de cassation avait reconsidéré sa jurisprudence à l’occasion de deux arrêts rendus le même jour, les juges de la haute juridiction judiciaire ne retiennent pas cette argumentation et cassent l’arrêt au motif que  « l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont l’inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l’absence d’une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués ».

Cette même solution avait été réaffirmée par la Cour de cassation dans un autre arrêt rendu le 16 octobre 2012.

Cet arrêt du 3 décembre 2020 vient rappeler aux juges de fond les limites de leur pouvoir d’interprétation des engagements contractuels des parties. 

Comme le précisait Me Joan DRAY « L’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués n’est pas une obligation inhérente à l’économie du contrat de bail commercial, et l’absence d’exploitation ne cause pas de préjudice au bailleur ».

II) La réaffirmation du respect des limites du pouvoir d’interprétation des juges du fond

La Cour de cassation censure l’interprétation opérée par les juges du fond au regard des engagements contractuels des parties. D’ailleurs, en application de l’article 1728 du code civil issu de l’ordonnance du 04 août 2014, dispose que la responsabilité du preneur au contrat de bail commercial se limite à des obligations légales et des prévisions contractuelles.

III) Une prudence requise dans la rédaction des clauses d’un contrat de bail commercial 

Il est conseillé aux bailleurs de prévoir, lors de la rédaction du bail, une stipulation selon laquelle le preneur aura l’obligation de maintenir les locaux ouverts à l’exception des périodes de fermeture tels congés ou travaux.

IV) Attention au risque de refus du droit au renouvellement en cas de non-exploitation du fonds de commerce

Selon les dispositions de l’article L 145-8 alinéa 1 du Code de commerce, « le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ». L’exploitation du fonds de commerce est une exigence fondamentale pour retenir le statut de bail commercial. D’ailleurs, l’article L145-1 du Code de commerce énumère les conditions d’application du statut des baux commerciaux, en considérant que le statut des baux s’applique« aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ».

L’alinéa 2 de l’article 145-8 du code de commerce dispose que, pour que le locataire puisse invoquer le droit au renouvellement du bail, le fonds de commerce doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années ayant précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction, sauf si le bailleur du fonds justifie de motifs légitimes de non-exploitation.

En ce qui concerne le renouvellement du bail, il relève du pouvoir souverain des juges du fond de l’appréciation du caractère légitime motif de non-exploitation du fonds de commerce durant les trois dernières années précédant la date d’expiration du bail.

Aboubacar BAH

Mamadou DIALLO

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